楼市调控后明年楼市会冷多久-【资讯】

欧阳捷

最近，小伙伴们都很焦虑，大家在探讨一个问题，今年房地产大卖，明年会不会是小年？如果是这样的话，明年什么时候是买房的好时机？能在哪里买？

开发商们也在琢磨，前几天，中国指数研究院的黄院长来上海，和在沪开发商们有一个小范围的交流，大家都在探讨，宏观调控还会不会增强？从什么地方集中火力？还会持续多久？

金融界的朋友也在担心，这样调控下去，银行没事儿做了，信托没市场了，发债不审批了，大家可以歇歇年假了。也有朋友说，银行的钱放不出去了，今年的奖金也没了，连房地产业也不好了，现在辞职都没个地方去了。

热点城市政府部门也忙得很，天天都会有人去每个楼盘明察暗访，听说有的项目总价700万元，只高出限价一万元，就被公开通报谴责，或许有点矫枉过正的意思，在上海这样的房子单价都在5万元以上，1万元也只有0.2平米，算起来还是在销售面积的误差之内。政府严厉问责，其实就是想通过调控，让市场回归到规范的轨道上。

调控永远是新一波的市场机会，不论是国内还是海外，能够抓住行情的企业就可以弯道超车，能够抓住机会的个人就可以抄底市场，而误判形势、应对失当的企业房企将被市场无情淘汰，个人又将错失机会、痛悔不已。

那么，现在的调控究竟是一个怎样的目标？近两年的走势又会如何演变？

其实调控的目标非常清楚，既不希望楼市火爆、地市疯狂，也不希望市场冰冻、房价大跌，按照克强总理的要求，就是要“促使房地产市场平稳健康发展”，其实这是中央政府一贯以来的既定方针，并没有发生根本性的变化。

虽然，出于稳增长、保就业的目的，政策上不但宽松货币、大水漫灌，而且居民部门加杠杆，房地产企业加杠杆，社会资金被吸引到房地产行业，造就了如去年股市疯狂一样的楼市疯狂。这次楼市疯狂的肇事主角不再专指房企，地方政府、金融体系、中介公司、不良媒体的责任都被暴露出来，土地供求失衡、资金违规放贷、场外乱加杠杆、舆论推波助澜，地市楼市几近失控，好在中央政府依然是强有力并且政令畅通的，为一二线城市这群脱缰的野马又重新带上了马辔，强化了地方政府的主体责任，纠正了金融体系的违规挪用信贷资金，对中介的弄虚作假、扰乱市场展开整顿风暴，对自媒体传播谣言、炒作市场封号、关停，当然，房企的违规操作和不正当经营也同样受到治理。

应该说：本轮调控指向是精准的，其中限购限贷打压投资客，延后改善客，限制土地资金违规使用，收窄房企资金渠道，治理场外杠杆、虚假广告、违规销售，市场炒作、并出台落户与人地挂钩政策，应该都是正确并有效的措施。

调控的期望只有两条：

一是调整预期

市场预期必须向下，才能防止楼市再次迅速转暖，因此，热点城市销量与房价一定会出现环比下降，一方面确实是由于调控导致高端需求受限、客户减少，并且热点城市可售面积、新开工面积、土地储备面积均严重不足，市场“无房”可售，自然降温。另一方面则是政府限制了商品房申报价格、网上备案数量与价格，统计数据会让中央满意、让社会预期下降，国家统计局意外地发布10月上半月的15个热点城市房价环比，就是希望市场预期降温。而加大媒体的监管力度更让舆情成为单边的预期。

市场预期下调对于稳定楼市特别是土地市场是极有好处的，在热点城市调控之前，一些项目的土地溢价率远远超过新三板股票的市盈率，并且受到银行资金和各路资本的追捧，土地市场的泡沫远远超过我们的想象力。调控虽然来的迟了，但来了终究还是好的，不然的话，市场已接近丧心病狂。

二是规范市场

资本市场、土地市场、中介服务、媒体传播、房企销售都加大了整顿和监管力度，流向房地产的定向资金渠道已经收窄，资金发放更为审慎；土地融资成为整顿对象，利用银行资金高价抢地将越来越少，中介、房企的违规宣传和销售都被严厉监管和处罚。

历次正向调控都是在市场火爆之时先治理整顿，虽然火爆时候的不规范行为大家都心知肚明，但只有火爆变成疯狂的时候才会重手治理整顿，才会把规范市场提到社会稳定的政治高度。既然提到社会稳定的政治高度，那么可以想象，整顿的力度不会小，整顿的时间不会短。

调控周期会有多久？

我们相信，明年两会之前不会有丝毫放松，两会之后到十九大之间不允许出现不稳定因素，十九大之后到后年两会也不能有任何闪失，各地党政都会绷紧神经，因此，调整周期最少还有18个月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

调控之后谁在焦虑？

最焦虑的是三四线城市政府，中央推动“去库存、降杠杆”，结果被热点一二线城市拔了头筹，不该去的库存被去化殆尽、地方债也降了杠杆，而三四线城市还没来得及去库存，地方债也还没消化，这一轮小周期就结束了。中小城镇已经失去人口内生性增长和外来性导入的机会，除了拆迁几乎再没有新增住房消费，而拆迁需要更多的土地财政支持，地方政府只有通过出让土地获得拆迁改造资金，但又陷入加库存的囚徒陷阱。

未来绝大多数三四线城市恐怕再也没有“去库存、降杠杆”的机会了。人口及其背后的资本将成为未来不二的市场资源（矿产将逐渐丧失资源的原有价值），中小城市将永久性失去这一资源的青睐，去库存、不可持续的土地财政和化解地方债将成为中小城镇长期的三座大山。

更焦虑的是中小开发商，还没有分享到普照的阳光就又见夕阳西斜了，市场的增长都被大房企拿走了，热点城市中小房企迎来转手退出的历史最佳时机，但转眼良机不再。有位同行朋友在上半年在谈一个并购项目，马上要签约了，一个地王出来，小房企心态变了、价格涨了，只好重新谈判。好不容易又谈成了，又一个地王出来，再次重谈。现在的情景又不一样了，心态还会重新调整，价格也得回调。当然，三四线城市的中小房企就没有这样好的运气了。

现在热点城市的市场虽然降温，但是小房企的心态还没有完全降温，明年的市场不会等待，对于想卖地卖项目的小房企来说，心理价位预期需要重新调整，非热点城市机会更是越来越少，楼市降温、市场规范最受伤的还是中小房企，销售越发艰难，资金越发紧张，融资渠道越来越窄，现金流随时可能断裂。

比较焦虑的是金融机构，销售增速下滑已成现实，居民加杠杆显然正在收缩，按揭贷款增速已经从5月最高峰的58.5%逐月下降到9月的51.2%，四季度必然还是继续下滑的。开发贷增速本就几近零增长，主要是大房企转而利用成本更低的公司债，小房企已经被银行抛弃、只收不放，四季度也不会有明显增加。银行理财资金严禁违规进入房地产领域，理财产品无处可去，收益率也会降低。房地产信托业务重新强调合规经营，未来信托市场也难以扩大。钱还在，人没了（客户），在资金潮、资产荒、负利率的时代，金融机构赚钱已经很难，再失去房地产的银矿，钱无处可投、人无事可做，职工未来没有保障，下岗裁员或将是早晚的事。

最淡定的依然是大房企，一方面今年收成很好、现金充沛，销售已经远超预期，20强房企仅上半年就增长了80%，比全国平均销售额增速高了40个百分点，新城控股也增长了144%。房企发债也同样抓住了市场机遇，今年房企发债已经超过9600亿元。虽然目前国内发债暂停，但海外发债又会卷土重来，在调控期间，恰恰又是手中握有大把现金的大房企低价拿地、并购重组的绝佳机遇，也是扩展市场、延揽人才的最好时机。

楼市调控已经明显见效，热点城市房价环比已经出现下降，地王潮也已经消散，我们预计，调控的范围不会继续扩大，除非个别城市仍然出现顶风涨价，但出来一个就会按住一个。调控的力度也不会继续加强，现行的政策还会继续严格执行。土地供应会有所增加，特别是二线的省会和特大城市。

明年是关键的一年，应对调控，房企有什么策略呢？

1读懂政策，研透市场

中央政府既希望房地产托住GDP，又不愿经济“脱实向虚”，既希望房地产消化超发货币，又不能容忍资产价格泡沫破裂的风险，平衡实在不易。而热点城市地方政府土地财政盆满钵满，没有与中央政府博弈的动力，也不想当问责的出头鸟，维持楼市稳定是当前最大的政治正确。今年市场大幅增长，明年必然面临深度调整，所谓深度并不意味着销量和房价的大幅下探，而是周期较长，考验房企的不是群狼般的抗压能力而是骆驼队在沙漠中的耐饥渴能力。

市场分化依然继续，“人、地、钱”的匹配关系不仅体现在大城市，也体现在中小城市，还体现在区域板块，城市研究要深入到城市及板块的人口流动、市场供求、政策走向、政府动作，特别是人口、待售、新开工、土地购置、房企的存量与增量。

2聚焦东南、重点省会

人口仍然流向胡焕庸线东南的长三角、珠三角、环渤海地区的超大特大城市及其周边的中小城镇，国务院《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》更使得省会和特大城市获得新一轮人口增长的机遇，中小城镇和农村人口将更有意愿落户大城市进而获得职业成长、教育公平、医疗保障、改变命运的机会，人口带着资本流动到这些城市，未来这些城市会随着人地挂钩而增加土地供应，并增加限购城市不限购的户籍人口购房需求，超大特大城市与中小城镇的马太效应将愈发明显。

一二线城市的销售额已经超过50%，这些东南省会城市也是未来房企的主战场。人地挂钩将改变特大城市土地减量化供应格局，二线热点城市土地市场或将增加供应，也会促进住房销售并稳定房价。

3有保有压、因城施策

城市分化已经呈现明显的房价马太效应，一线城市未来不会增加土地供应，京沪深的供应及成交还会继续呈现减量化趋势，因此在目前限价政策下，一些房企已经在考虑调整建设进度、延缓开工开盘、实行保价策略。

二线热点调控城市，由于限购限贷限价政策，高价土地将面临要么延迟开工、要么调整产品的命运，对于看重现金流的房企，或将针对最大基数的刚需客户群体重新制订或调整规划、调整产品，为明年的市场和企业规模继续扩张做好准备。而落户政策带给二线城市更多的购房需求，这些城市住房供应增加不会很快见效，供不应求的局面仍会持续相当长的时间，当然房价也不会真实的下降。

三四线城市，房企只能采取割韭菜的模式开发销售，一茬收获之后，至少需要三年才能培养新的批量客户。有个同行朋友问我，库存大的城市如何去化？我答：对于5年内看不到市场反转前景的，只有一个字：“逃”！当然，除非你能调整产品进而获得差异化竞争优势，那确是有本事、值得点赞的。不过，恐怕客户群基数不会太大。

4抢抓销售、回笼现金

这个就不用说了，现金流一旦断裂，所有金融机构都会挤兑、所有供应商都会列队、所有客户都会群诉、所有媒体都会抢报、所有政府部门都会如临大敌，只有自己救自己，但一定是断流之前。

5质量优先、提升满意

虽然明年的市场不会再现2008年，但也不会风平浪静，工程进度还要抓紧，工程质量也不能下降。明年很可能会有大房企抢先降价、抢占市场，也会有小房企挺不住、甩货出逃，而一旦形成降价风波，就会引发针对产品质量的群体性投诉，影响客户满意度，更干扰正常的销售节奏，这是品牌房企的大忌。

6看准时机、适时补仓

前期热点城市土地市场的疯狂，令大家都很焦虑，现在热点城市正在经历调控，但多数房企依然处于饥渴之中，对未来土地市场依然一致看好，目前房企在热点城市依然存在补仓的强烈意愿，地价虽然不会再疯狂，但抢地依旧。越是大多数房企一直看好，越是要谨慎拿地。

到明年中期，实力不济的房企将无力再拿土地，土地市场终究还要回归土地投资价值体系，一般城市市场价占房价1/3、一线城市地价占预期房价50%将逐渐成为公认的合理价值逻辑。

7增加融资、确保现金

在一些热点城市，住房已经不是建筑产品，而是标准的金融产品，因为建安成本只有4000元/平米左右，而楼面价达到了3-5万元/平米，房企资金支出主要用于土地和税收，如果想要保持继续增长，就必须多渠道融资，市场调整期间，越是手持大把现金的公司，越是可能在弯道实现更快的发展。

目前融资渠道收紧，会对房企产生一些明显影响，一是部分房企原有发债、增发的融资计划基本暂停，融资目标难以兑现，现金流需要重新测算、维持平衡。二是资金渠道收窄，银行贷款又将成为大房企开发资金的主要来源，开发贷或将从接近零增长重新回升。信托资金也可能又会成为香饽饽，一些房企需要信托作为过桥资金，另一些房企储备现金以备拿地、并购。其它融资渠道也会成为发债暂停之后新的选择。三是资金成本肯定会上升，销售减速，回笼放缓，但土地款不能缓付、工程款不能拖欠，没有了低成本公司债，银行资金和信托资金的高利率将明显拉升整体财务成本。

但是，不论如何，手中有粮、心里不慌，在调控周期，不仅要保持现金流的平衡，更需要储备余粮，在紧要关头，不仅能救自己，还能捡便宜。

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朱砂莲

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