新规划欲建地标式城市综合体滨江东片区价值闪耀巨型商业体呼之欲出

7月31日，肇庆市城乡规划局就《城东新区DⅢ地块控制性详细规划修改必要性论证报告》（以下简称《报告》）进行批前公示。

《报告》中提到，结合片区的地理区位、交通优势条件，以及城市经济发展需求，会将滨江东片区的区域功能调整为“肇庆市区域性新型产业基地及商业服务中心”。

那么，未来对周边的项目发展有何利好？商业体发展又应该何去何从呢？本期房产周刊《楼市咖啡厅》请来本地楼盘负责人共同探讨。

背景资料：

本次涉及修改的端州区城东DⅢ地块位于城东新区的南部，现状主要有肇庆市第一中学和阜通村，其他土地为滩涂地和一般耕地，规划范围北至阜通村，东以西江江边滩涂为界，南以祥福路为界，西以建设路为界，规划总面积约1.5平方公里。

《报告》中提到，《肇庆市城东新区控制性详细规划》自2007年10月开始编制，随着肇庆市城市总体规划的重新修编和城东新区建设的不断推进，根据城市发展需要，本次规划拟将城东新区DⅢ地块调整为肇庆市区域性新型产业基地及片区商业服务中心，以商业金融、商务办公、企业总部、研发中心和旅游配套为主要功能。

据了解，受区域功能调整的影响，DⅢ地块内包括文化用地、商业用地、居住用地以及教育科研用地量等均出现不同程度的变动。其中，变更最大的为商业用地和居住用地。据资料显示，区域内商业用地的用地面积由原来的145771平方米增加至226049平方米，而居住用地面积则从423844平方米下调至100242平方米，区域规划人口相应减少2.9万人。

肇庆市德业基投资有限公司副总经理方锦武：片区发展前景更加明朗

方锦武认为，滨江东片区的新规划出炉，使整个滨江东片区有了更为明确的方向，未来发展前景将更加突出，政府整合片区并打造新的城市商业体，让原有的商圈提升到更高端的档次，与周边项目相互形成一种热效应，共同炒热整个片区的人气，让市民尤其是投资客，更能看到该区域的发展前景。

“现在滨江东片区的旧屋、村落和耕地都比较多，对城市资源是一种浪费，并不利于城市更新，现在政府对滨江东片区的规划有了方向，使黄岗一带的旧城区改造速度加快，整个片区的形成以及打造是城市化的发展趋势，使之能脱离过去‘城乡结合部’的感觉，让开发商和投资客都对这个片区的潜力更有信心。”方锦武说道。

“无论经济还是楼市的发展，关键在于城市的吸引力，滨江东片区和城东片区的发展在未来能并驾齐驱，将一个更好的城市形象呈现出来，使肇庆的吸引力加大，自然会吸引更多市民愿意前来置业、投资。”方锦武表示，政府新兴产业的布局、人口规模化的导入、城市化外延的快速推进对将来该片区的发展势头起到重要作用。

差异化、特色化是该区商业体发展趋势

据了解，受区域功能调整的影响，DⅢ地块的商业用地猛增，将来会建设具有地方特色的地标式城市综合体，滨江东沿岸将可能出现超百米楼群扎堆现现象。那么，位于同一片区的中国砚村商业体是否会造成一定的冲击呢？

方锦武表示，滨江东片区打造商业体，对周边的商业项目是机遇也是挑战，关键在于商业体的差异化、特色化，因为未来商业体的发展中，体验性业态比重将持续增加，特色、文化、艺术、娱乐将成为吸引客流重点业态，差异化、特色化发展成趋势。

“例如中国砚村这个项目，有着特色文化，此后会引入更多不同的业态，成为一个全体验式、全景观式的购物街区。就算之后滨江东片区的综合体建成，中国砚村也肯定会有别于这片区的其他商业体，形成差异化经营。”方锦武指出，今后的商业体应该增加体验式业态，突出文化、旅游、健康等特色主题，若商业体真正走上差异化路线，必将形成优势互补，并与周边的商业体形成差异化竞争，实现共赢。

“近年来，各大城市的城市商业综合体数量增长很快，但是同质化严重，业态是雷同化的，经营模式大同小异，就连进驻品牌选择都十分类似。而空置率过高、利润下降甚至出现负增长等困境也随之出现。因此，商业地产领域正在走向多元化，商业地产需要做出自己的特色，这也是今后的一大趋势。因此，我预计将来滨江东片区也会建设不同特色的商业体。”方锦武表示，商业体最好的状态是区域内各种业态的互补，消费者的需求不断升级变化，商业则是要达到不断去寻找并适应最新需求的升级过程，差异化、特色化是整个区域商业发展的趋势。

顺宝·天誉销售经理陈钰球：区域零售业态将全面升级

“引入商业，聚集人气，对区域内楼市前景产生更多的利好。”陈钰球表示，从滨江东片区的规划可以看出，目前肇庆的商业环境正在走向一个良好的发展势头，该项目一旦落成，将极大提高区域未来商业商务能级，将实现区域的零售业态的全面升级。

“若商业规划的利好，加上品牌商业地产运营开发商的带动下，区域内的住宅市场势必会成为主要受益对象。”陈钰球认为，随着人们从“住得下”往“住得好”的观念转变，购房者对于住宅的关注程度也在不断细化，延伸至环境、户型、质量、服务等多个方面，在某种程度上来说，商业体的创新成为该区域楼市今后发展的突破重点之一。

“近年来，旧城区的翻新改造和城东新区的全面发展，伴随着众多新盘、大盘的陆续启动，由房地产开发商增设的配套建设，如购物中心、商业街、休闲会所等也将有所增长，从而再次提升城区综合能力。”陈钰球表示，随着滨江东片区发展建设的不断加强，房地产事业也呈现出繁荣走向，在滨江东片区整体大环境的影响下，该区域辐射范围内的楼市价值潜力会处于一个利好的时期。

记者黎国堂

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